Auswirkungen des Koalitionsvertrags für die Immobilienwirtschaft

Der am 25. November 2021 veröffentlichte Koalitionsvertrag von SPD, Bündnis 90/Grüne und FDP setzt neue Rahmenbedingungen für den Erwerb, die Modernisierung und die Vermietung von Immobilien. Wir haben die wichtigsten Eckpunkte für Euch hier zusammengefasst und im beleuchtet:

Die wichtigsten Gesetzesvorhaben im Überblick:

Förderung von Wohnungsneubau

• Bau von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr, davon 100.000 öffentlich gefördert
• Mehr finanzielle Unterstützung für den sozialen Wohnungsbau inklusive sozialer Eigenheimförderung
• Anhebung der linearen Abschreibung für den Neubau von Wohnungen von zwei auf drei Prozent
• Bund-Länderprogramm zur Förderung von Investitionen in studentisches und junges Wohnen
• Aufstockung der Mittel der KfW Bank für altersgerechtes Wohnen
• Ländern flexible Gestaltung der Grunderwerbsteuer ermöglichen, um den Erwerb von Wohneigentum zu erleichtern
• Digitalisierung der Planungs- und Genehmigungsverfahren

Mieterschutz 

• Kappungsgrenze auf elf Prozent in drei Jahren absenken
• Mietpreisbremse bis zum Jahr 2029 verlängern
• Qualifizierte Mietspiegel stärken. Berechnung aufgrund der Mietverträge der letzten sieben Jahre
• Für Gemeinden ab 100.000 Einwohnern werden qualifizierte Mietspiegel verpflichtend
• Neubetrachtung geltender Lärmschutzvorschriften
• Bis 2030: Obdach- und Wohnungslosigkeit überwinden

Klimaschutz

• Neues Förderprogramm für den Wohnungsneubau, welches die CO2-Emissionen pro Quadratmeter berücksichtigt
• ab 1. Januar 2025: 65 Prozent erneuerbare Energien bei allen neu installierten Heizungen
• Einführung eines digitalen Gebäuderessourcenpass
• ab dem 1. Juli 2022: hälftige Aufteilung der CO2 Abgabe zwischen Mieter und Vermieter
• Prüfung der Einführung einer Teilwarmmiete

Der Koalitionsvertrag der zukünftigen Bundesregierung trägt den Titel: „Mehr Fortschritt wagen“ und umfasst insgesamt 173 Seiten. Auf 14 Seiten widmen sich die Autoren des Papiers dem Thema „Bauen und Wohnen“. Die Koalition möchte das Wohnen der Zukunft „bezahlbar, klimaneutral, nachhaltig, barrierearm, innovativ und mit lebendigen öffentlichen Räumen gestalten.“

Neues Bauministerium

Bereits im Vorfeld forderte die Immobilienwirtschaft ein eigenes Bauministerium. Unter Führung der SPD soll die neue Superbehörde fürs Bauen und Wohnen kommen. Deren wichtigste Aufgabe wird es sein, jährlich 400.000 neue Wohnungen zu schaffen, davon 100.000 geförderte Wohnungen.

Förderung von Investitionen

Die Politik setzt klare Leitplanken für Immobilien-Investitionen. Wer bezahlbare Mieten anbietet oder in den sozialen Wohnungsbau investiert, der wird über die neue Wohngemeinnützigkeit steuerliche Vorteile und Investitionszulagen erhalten. Die Koalition möchte außerdem Investitionen in Wohnungen für Studenten und Auszubildende unterstützen. Das schon bestehende Programm der KfW Bank für altersgerechtes Wohnen wird weiter aufgestockt.

Mehr Digitalisierung

Insgesamt verspricht die kommende Regierungskoalition einen deutlichen Modernisierungsschub, auf den die Bau- und Wohnungswirtschaft sehnsüchtig wartet. Planungs- und Genehmigungsverfahren für den Neubau und die Modernisierung sollen entbürokratisiert und durch weitreichende Digitalisierung beschleunigt werden. Ebenso möchten die Politik das serielle und modulare Bauen fördern. Auch das soll Bauvorhaben beschleunigen und Kosten senken.

Auflagen für den Klimaschutz

Das Topthema der neuen Regierung ist der Klimaschutz. Immobilienbesitzer werden mit einem weitreichenden Forderungskatalog seitens der Politik konfrontiert. Der Fokus liegt dabei nicht mehr auf der Gebäudehülle, sondern verlagert sich zu den erneuerbaren Energien. So sollen bereits ab 2025 alle neu installierten Heizungsanlagen einen Anteil von 65 Prozent an erneuerbaren Energien aufweisen.

Zu den Investitionen in die energetische Sanierung kommen viele neue bürokratische Auflagen. Ein digitaler Gebäude-Ressourcenpass soll den Einsatz von grauer Energie sowie die Lebenszykluskosten von Gebäuden transparent machen. Der Gebäude-Energieausweis wird ausgeweitet und digitalisiert werden. Zusätzlich möchten die Koalitionsparteien ein digitales Gebäudeenergiekataster einführen, ebenso einen Bau-, Wohnkosten und Klimacheck.

Einführung einer Teilwarmmiete

Die Koalition möchte auch die Einführung einer „Teilwarmmiete prüfen. Dann müsste der Vermieter in der Heizperiode die Wohnung mit einer Mindesttemperatur von 20 bis 22 Grad anbieten. Temperaturen darüber hinaus müsste der Mieter selbst zahlen. Damit soll ein stärkerer Anreiz für den Vermieter zur Heizungsmodernisierung geschaffen werden. In Schweden gibt es ein solches Model bereits. Die Branche hat sofort protestiert und hält diesen Vorschlag für „Fantasterei“.

Kostenentlastung nur für Mieter

Wer am Ende die Kosten für die vielen Maßnahmen für mehr Klimaschutz im Gebäudesektor trägt, das bleibt in dem Papier nur vage formuliert. Angekündigt ist, dass nun doch Vermieter und Mieter sich die Kosten bei der CO2-Abgabe ab dem 1. Juli 2022 teilen sollen. Die Regierung möchte vor allem den Mieter entlasten und verspricht ein umfangreiches Paket. Dazu gehören mehr Wohngeld sowie Unterstützung durch eine Klimakomponente. Einmalig hinzukommen soll mit Blick auf die steigenden Energiekosten in diesem Winter ein erhöhter Heizkostenzuschuss für sozial schwache Familien.

Marktregulierung und Mieterschutz

Der dritte Schwerpunkt des Koalitionspapiers ist der Mieterschutz. Leider ist es nicht bei den moderaten Ankündigungen im Sondierungspapier geblieben. Die kommende Regierung zieht die ohnehin engen Stellschrauben bei der Regulierung der Mietpreise sowie beim Mieterschutz weiter an. Mieterhöhungen werden im noch stärkeren Maße als bisher eingeschränkt. So soll die Mietpreisbremse bis zum Jahr 2029 verlängert werden. Nun müssen Gemeinden schon ab 100.000 Einwohner einen Mietspiegel einführen. Zur Berechnung sollen die Mietverträge der letzten sieben Jahre herangezogen werden. Die Kappungsgrenze in angespannten Märkten möchte die neue Regierung auf elf Prozent in drei Jahren absenken. Bei den Nebenkosten fordert die Politik „mehr Transparenz“.

Weniger Rendite

Der private Immobilienbesitzer steht mit den Plänen der neuen Regierung vor vielen neuen Auflagen zum Klima-, Umwelt- und Ressourcenschutz. Gleichzeitig steigen derzeit die Preise bei den Handwerkern und beim Material massiv an. Die Ertragssteigerung in der Vermietung erscheint durch die weitreichende Marktregulierung kaum noch möglich. Vor diesem Hintergrund wird es in Zukunft schwieriger werden, allein über Mieterträge tragfähige Renditen zu erzielen.

Sämtliche Vorhaben müssen nun in den Gesetzgebungsprozess und verlangen die Zustimmung des Bundesrates. So kann sich das Blatt aus Sicht des privaten Immobilienbesitzers noch zum Guten, ebenso zum Schlechten wenden.