Wohnraum für ukrainische Geflüchtete: was Eigentümer und Mieter beachten sollten

In Deutschland sind seit Beginn des Krieges in der Ukraine mittlerweile 160.000 Menschen angekommen (Stand: 15. März 2022), um hier und in anderen Ländern vor dem russischen Angriffskrieg Zuflucht zu suchen. Vor allem sind es Frauen und Kinder, die unterwegs sind, weil die Männer zur Verteidigung im Land bleiben mussten.

Die Hilfsbereitschaft der Bürger in Deutschland und anderenorts ist enorm. Mit Sach- und Geldspenden versuchen die meisten zu helfen. Es gibt aber auch viele, die sich bereit erklären, Geflüchtete bei sich aufzunehmen oder ihnen eine Wohnung zu überlassen. Da Menschen aus der Ukraine ein befristeter Verbleib von mindestens einem Jahr in der EU und das Arbeiten gestattet sind, bestehen insoweit grundsätzlich keine Probleme. Diese können aber an anderer Stelle auftreten, insbesondere im Miet- und Steuerrecht.

Was müssen Vermieter in mietrechtlicher Hinsicht beachten, wenn sie Geflüchteten Wohnraum überlassen?

Wenn eine Wohnung an einen Geflüchteten überlassen wird, sollte das nicht ohne Vereinbarung erfolgen. Die maßgeblichen Regelungen richten sich nach dem im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelten Wohnraummietrecht. Besonderheiten für Mietverträge mit Geflüchteten sieht das deutsche Mietrecht nicht vor, so dass ein regulärer unbefristeter Mietvertrag geschlossen werden könnte. Für diesen gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen, wobei der Vertrag natürlich jederzeit durch eine Vereinbarung aufgehoben werden kann. Aufgrund der noch sehr unübersichtlichen und dynamischen Situation in der Ukraine, kommen erst einmal vor allem befristete Mietverträge in Betracht, zumal die betroffenen Menschen kaum Planungssicherheit für die nächste Zeit haben. Bei einem befristeten Mietvertrag unterscheidet man zwischen
• einem Mietvertrag auf bestimmte Zeit und
• einem Mietvertrag zur Überlassung von Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch.

Ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit (Zeitmietvertrag) kann nur wirksam vereinbart werden, wenn der Vermieter ein gesetzlich anerkanntes Befristungsinteresse hat (vgl. § 575 BGB). Hierzu zählt beispielsweise der sog. Eigenbedarf. Die Laufzeit des Mietvertrages kann frei vereinbart werden. Der Abschluss des Mietvertrages bedarf der Schriftform.

Liegt ein solches Befristungsinteresse nicht vor, kommt ein Mietverhältnis zum vorübergehenden Gebrauch in Betracht. In Abgrenzung zum Zeitmietvertrag handelt es sich dabei um einen Mietvertrag, bei dem Vermieter und Mieter davon ausgehen, dass die Wohnung nicht zum ständigen Lebensmittelpunkt des Mieters wird, sondern lediglich auf Grund solcher Anlässe genutzt wird, die ihrer Natur nach von kurzer Dauer sind. Anerkannte Gründe sind die Überbrückung bis der eigene Wohnraum fertiggestellt ist oder der bloße Besuch. Das Wohnen soll dabei nicht im Vordergrund stehen. Die Dauer eines solchen Mietervertrages ist gesetzlich nicht geregelt, wobei nach der Rechtsprechung ein Zeitraum von drei Monaten nicht überschritten werden sollte. In der vorliegenden aktuellen Situation ist anzunehmen, dass mit der Suche nach Zuflucht ein Grund für eine Befristung vorliegt und die Dauer von drei Monaten nicht so genau zu nehmen ist. Dasselbe gilt für die Zweckentfremdungsverbote, die in Städten wie Berlin zum Schutz der Wohnungssuchenden kurzfristige Vermietungen nach Tagen oder Wochen bemessene Vermietung als Ferienwohnung grundsätzlich nicht erlauben. Sofern ein solches Zweckentfremdungsverbot besteht, sollten Vermieter sich bei den zuständigen Behörden über die geplante Verwendung der Wohnung insoweit informieren.

Ein Mietverhältnis zum vorübergehenden Gebrauch unterliegt im Übrigen keinen weiteren Regelungen. Insbesondere die Kündigungsregelungen und die Höhe der Miete (keine Anwendung der Mietpreisbremse) kann frei vereinbart werden.

Was müssen Vermieter in steuerrechtlicher Hinsicht beachten?

Wenn Vermieter sich dafür entscheiden nur eine geringe Miete zu verlangen, müssen sie dabei das Steuerrecht beachten. Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Vermietung der betreffenden Wohnung stehen, können unter Umständen nicht in vollem Umfang als Werbungskosten geltend gemacht werden. Dies ist dann der Fall, wenn die verlangte Miete weniger als 66 % der örtlichen Miete beträgt. Beträgt die Miete mehr als 50 %, aber weniger als 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, gilt seit 1. Januar 2021 eine Sonderregelung. In diesem Fall wird geprüft, ob die Absicht zur Erzielung von Einkünften vorliegt.

Wenn ja, werden alle Werbungskosten berücksichtigt. Ansonsten können sie nur anteilig abgezogen werden. Diese Regelung sind entwickelt worden, soweit es die Vermietung an Verwandte und sonstige nahestehende Personen betrifft. Es ist anzunehmen, dass diese aber auch für die Vermietung an Geflüchtete gelten, da die maßgebliche Vorschrift des § 21 Abs. 2 Einkommensteuergesetz nur auf die Höhe der Miete abstellt. Entschließt sich ein Vermieter sogar dazu, auf eine Miete ganz zu verzichten, verliert er die Möglichkeit des Werbungskostenabzuges im Zusammenhang mit der betroffenen Wohnung vollständig.

Grundsätzlich ist eine mietfreie Überlassung auch nicht erforderlich, selbst dann nicht, wenn die Personen mittellos sind, da sie Ansprüche aus dem Asylbewerberleistungsgesetz haben. Hierzu muss aber ein Antrag bei der zuständigen Kommune gestellt werden. Ohnehin ist Vermietern zu empfehlen, vor Abschluss des Mietvertrages, die Kommune zu informieren. Viele Kommunen haben hierzu Hotlines eingerichtet.

Eine Alternative wäre es, mit einer öffentlichen Stelle wie der Kommune einen Mietvertrag zu schließen, in dem dann die Nutzung durch Geflüchtete vereinbart wird. Hierbei handelt es sich dann in der Regel um einen Gewerberaummietvertrag, in dem die Bedingungen frei vereinbart werden können.

Ist eine Unterbringung in einem Wohnwagen oder Gartenhaus zulässig?

Eine kurzfristige Unterbringung in einem Wohnwagen oder Gartenhaus ist zwar grundsätzlich möglich. Diese kann auch entgeltlich sein. Aufgrund der Wohnverhältnisse kann dies aber nur eine vorrübergehende Lösung sein. Hier kommt es auf die Umstände des Einzelfalles an, also beispielsweise auf die Frage, der Hygiene, der Kochgelegenheiten, der Beheizung, des Brandschutzes und der Belegungsanzahl. Zudem könnten durch mögliche Emissionen Nachbarrechte beeinträchtigt werden, so dass diese gegebenenfalls mit ins Boot geholt werden sollten.

Dürfen Wohnungsmieter geflüchtete Personen aufnehmen?

Viele Mieter wollen auch helfen, indem sie bei sich Menschen aus der Ukraine aufnehmen. Grundsätzlich steht diesem nichts im Wege. Mieter können für die Dauer eines normalen Besuches auch ohne Nachfrage oder gar Erlaubnis des Vermieters Menschen aufnehmen. Auch eine kurzfristige Überbelegung ist zulässig. Wollen Mieter Geflüchtete länger als sechs bis acht Wochen aufnehmen, ist dies in der Regel auch unproblematisch. Nach § 553 BGB kann der Vermieter seine Erlaubnis zur Überlassung an Dritte nur dann versagen, wenn dem Vermieter diese nicht zugemutet werden kann. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn der Wohnraum übermäßig belegt werden würde oder ein Umstand in der Person des Dritten begründet ist. Die Eigenschaft als Geflüchteter oder Ausländer ist dabei unerheblich.

Will der Mieter den gesamten Wohnraum an einen Dritten untervermieten, darf der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung ohne Weiteres verweigern, sofern nicht ganz besondere Umstände vorliegen, die ausnahmsweise eine Pflicht zur Zustimmung begründen können.

Findet der Vermieter heraus, dass in der Wohnung über längere Zeit Dritte aufgenommen wurden, kann er das bei seinem Mieter abmahnen und anschließend fristlos kündigen. Zudem kann er seine Zustimmung davon abhängig machen, dass der Mieter ihm wegen der höheren Abnutzung der Wohnung eine höhere Miete zahlt (vgl. § 553 Abs. 2 BGB).

Die wahrscheinlich höheren Betriebskosten schuldet weiterhin der Hauptmieter. Zudem haftet der Mieter auch für Schäden an der Mietsache.

Handelt es sich bei den Personen, die aufgenommen wurden oder denen die Wohnung vollständig überlassen wurde, um bestimmte Verwandte (Kinder, Enkel, Eltern; nicht Geschwister, Onkel/Tante, Neffe/Nichte) des Mieters, ist eine Zustimmung des Vermieters bis zur Grenze der Überbelegung nicht erforderlich. Eine solche Nutzung entspricht grundsätzlich dem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache.

IVD Berlin, 16. März 2022