Die Verwalterzustimmung zum Verkauf einer Eigentumswohnung

Autor: Sebastian Wörner, Rechtsanwalt

Wird eine Eigentumswohnung verkauft, wendet sich der beurkundende Notar in manchen Fällen an den Verwalter der Wohnungseigentumsanlage und bittet diesen, dem Verkauf zuzustimmen. Hintergrund einer solchen Anfrage an den Verwalter ist dann eine Regelung in der Teilungserklärung. Nach § 12 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) können die Wohnungseigentümer vereinbaren, den Verkauf einer Eigentumswohnung von der Zustimmung der Wohnungseigentümer oder eines Dritten abhängig zu machen.

Regelmäßig wird in der Praxis die Zustimmung des Verwalters gefordert. Nachfolgend werden die praktischen Fragen, welche mit der Verwalterzustimmung zusammenhängen, behandelt. Dargestellt werden insbesondere folgende Fragen:

• Welches Ziel wird mit der Verwalterzustimmung verfolgt?
• Aus welchen Gründen darf bzw. muss die Verwalterzustimmung versagt werden?
• Woher bekommt der Verwalter die Informationen, die er für seine Entscheidung benötigt?
• Wer trägt die Kosten der Zustimmung?

Ziel der Verwalterzustimmung

Die Verwalterzustimmung ist ein Schutzmechanismus zu Gunsten der Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie soll der Wohnungseigentümergemeinschaft die Möglichkeit geben, den Eintritt neuer Wohnungseigentümer zu verhindern. Insbesondere soll verhindert werden, dass Eigentümer in die Wohnungseigentümergemeinschaft eintreten, die ersichtlich nicht in der Lage sind, das Wohngeld an die Eigentümergemeinschaft zu bezahlen. Ebenso soll verhindert werden, dass der Friede in der Wohnungseigentümergemeinschaft gestört wird. Es sollen also keine Personen Wohnungseigentümer werden, die voraussichtlich die Regeln der Wohnungseigentümergemeinschaft missachten. Erreicht wird dieser Schutz durch die gesetzliche Anordnung, wonach ein Kaufvertrag ohne eine Zustimmung unwirksam ist.

Veräußerungen, die einer Zustimmung bedürfen

Nicht jede Veräußerung einer Eigentumswohnung bedarf der Zustimmung des Verwalters. Zunächst ist Voraussetzung dafür, dass überhaupt eine Zustimmung des Verwalters benötigt wird, eine entsprechende Regelung in der Teilungserklärung oder in einer sonstigen Vereinbarung der Wohnungseigentümer. Ohne eine solche Regelung kann jede Eigentumswohnung ohne die Zustimmung des Verwalters veräußert werden.

Zunächst sind maßgeblich für die Frage, welche Veräußerungen zustimmungsbedürftig sind, die Regelungen in der Teilungserklärung. Dort findet sich häufig die Regelung, dass der erste Verkauf durch den teilenden Eigentümer nicht der Zustimmung des Verwalters bedarf.

Ebenso findet sich häufig die Regelung, dass die Übertragung auf enge Familienangehörige zustimmungsfrei ist. Ohne eine solche Freistellung von einer grundsätzlich angeordneten Veräußerungszustimmung muss auch für den Verkauf einer Wohnung an den Ehegatten eines Wohnungseigentümers eine Zustimmung vorliegen. Keine Veräußerung ist der Eigentumsübergang kraft Gesetzes, z. B. bei einem Erbfall. Obwohl auch die Ersteigerung einer Wohnung im Zwangsversteigerungsverfahren kein rechtsgeschäftlicher Erwerb ist, wird die Zwangsversteigerung im Hinblick auf die Verwalterzustimmung einem Verkauf gleichgestellt, § 12 Abs. 3 S. 2 WEG. Auch der Eigentumserwerb durch Zuschlag in der Zwangsvollstreckung wird damit erst wirksam, wenn die notwendige Verwalterzustimmung erteilt wird.

Wichtige Gründe zur Versagung der Zustimmung

Die Freiheit, seine Eigentumswohnung zu verkaufen, gehört zu den grundgesetzlich geschützten Rechten eines jeden Wohnungseigentümers. Deshalb darf nicht aus jedem beliebigen Grund die Veräußerung verweigert werden. Vielmehr muss ein wichtiger Grund für die Versagung der Zustimmung vorliegen, § 12 Abs. 2 WEG. Hiervon kann nach der gesetzlichen Anordnung weder durch eine Vereinbarung (z. B. die Teilungserklärung) noch durch einen Beschluss abgewichen werden. Ein wichtiger Grund muss also immer vorliegen. Da das Zustimmungserfordernis dazu dient, die Wohnungseigentümergemeinschaft vor dem Eintritt unzumutbarer neuer Eigentümer in die Gemeinschaft zu schützen, muss der wichtige Grund in der Person des Käufers liegen.

Ein wichtiger Grund in der Person des Käufers liegt z. B. in folgenden Fällen vor:

• begründete Zweifel an der Fähigkeit zur Zahlung des Wohngeldes
• begründete Zweifel an der Fähigkeit zur Zahlung einer bereits feststehenden Sonderumlage
• nachhaltige Ruhestörungen und Verstöße gegen die Hausordnung
• beabsichtigte unzulässige Nutzung der gekauften Wohnung
• beabsichtigte Haustierhaltung, obwohl dies in der Teilungserklärung ausgeschlossen ist
• nachgewiesene Streitsucht des Erwerbers, die zu Unfrieden in der Gemeinschaft führen wird

Kein wichtiger Grund für die Verweigerung der Zustimmung ist das Bestehen von Wohngeldrückständen des Verkäufers. Solche Wohngeldrückstände können auf keinen Fall einen wichtigen Grund in der Person des Käufers darstellen.

Informationsquellen für den Verwalter

Der Verwalter darf seine Entscheidungen nicht auf reine Vermutungen stützen. Notwendig sind konkrete Anhaltspunkte für das Vorliegen wichtiger Gründe zur Verweigerung der Zustimmung. Solche Anhaltspunkte können sich im Hinblick auf die finanzielle Zuverlässigkeit z. B. daraus ergeben, dass der Käufer bereits Mieter einer Wohnung in der Wohnungseigentumsanlage ist und bekanntermaßen seinen Mietzahlungsverpflichtungen regelmäßig nicht nachkam.

In dieser Konstellation sind auch die persönlichen Eigenschaften des Käufers in der Eigentümergemeinschaft regelmäßig bekannt. In solchen Fällen ist es vergleichsweise einfach, die Entscheidung auf fundierte Tatsachen zu gründen.

Handelt es sich jedoch – wie regelmäßig – um einen sowohl dem Verwalter als auch der Eigentümergemeinschaft völlig fremden Käufer, stellt sich dem Verwalter das Problem, woher er die erforderlichen Informationen erhält. Der Erwerber ist gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft und deren Verwalter nicht zur Erteilung von Auskünften verpflichtet. Zwischen dem Erwerber und der Eigentümergemeinschaft und dem Verwalter bestehen zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages noch keine Rechtsbeziehungen, aus denen sich ein Auskunftsanspruch ergeben könnte.

Manche Teilungserklärungen sehen auch vor, dass die Zustimmung aller Wohnungseigentümer statt der Zustimmung des Verwalters benötigt wird. In diesen Fällen ist der Verwalter nicht in die Veräußerung einer Wohnung eingebunden.

Rechtsbeziehungen bestehen aber zwischen dem Verkäufer und der Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. ihrem Verwalter. Nach herrschender Rechtsprechung muss der Veräußerer dem Verwalter jede ihm mögliche Information über den Erwerber zukommen lassen, damit der Verwalter eine sachgerechte Entscheidung treffen kann. Über den Verkäufer kann der Verwalter damit z. B. eine Selbstauskunft über die Einkommensverhältnisse des Käufers anfordern und auf deren Grundlage überprüfen, ob der Käufer in der Lage ist, das Wohngeld zu bezahlen.

Für diese Prüfung steht dem Verwalter – ab Erhalt der notwendigen Unterlagen und Informationen – eine Woche zur Verfügung, innerhalb der er dann auch dem Kaufvertrag zustimmen muss. Die Zustimmung muss in öffentlich beglaubigter Form erfolgen, also z. B. durch notariell beglaubigte Erklärung.

Kosten der Verwalterzustimmung

Ohne gesonderte Regelungen – z. B. im Verwaltervertrag oder in der Teilungserklärung – stellen die Kosten der Verwalterzustimmung Kosten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentumes dar, die von allen Wohnungseigentümern gemeinsam getragen werden. Die Verteilung unter den Wohnungseigentümern erfolgt entweder nach dem gesetzlichen Verteilungsschlüssel (Miteigentumsanteile) oder nach einem gegebenenfalls durch die Teilungserklärung angeordneten Verteilungsschlüssel.

Durch den Verwaltervertrag oder die Teilungserklärung kann eine Regelung getroffen werden, wonach die Kosten der Zustimmung durch den Verkäufer zu tragen sind. Zulasten des Käufers kann dies weder im Verwaltervertrag noch in der Teilungserklärung wirksam geregelt werden. Der Käufer ist zum Zeitpunkt des Kaufs noch nicht Miteigentümer und damit nicht an den Verwaltervertrag oder die Teilungserklärung gebunden.

Achtung: Wenn eine Regelung im Verwaltervertrag vorsieht, dass der Verkäufer die Kosten der Zustimmung zu tragen hat, betrifft dies ausschließlich das Honorar für den Verwalter. Die Notarkosten sind in diesem Fall gleichwohl von der Eigentümergemeinschaft zu tragen.

Änderung der Teilungserklärung

Der Gesetzgeber hat den Wohnungseigentümern die Möglichkeit gegeben, ein in der Teilungserklärung geregeltes Zustimmungserfordernis durch einen einfachen Mehrheitsbeschluss zu beseitigen.

Notwendig ist die Zustimmung einer Mehrheit der anwesenden Wohnungs eigentümer in einer beschlussfähigen Eigentümerversammlung. Um das Zustimmungserfordernis aus dem Grundbuch zu beseitigen, ist dann ein Antrag an das Grundbuchamt zu richten. Zum Nachweis der Voraussetzungen für die Änderung des Grundbuchs ist dem Grundbuchamt das Protokoll zu der Eigentümerversammlung vorzulegen. Hierbei müssen die Unterschriften des Vorsitzenden der Eigentümerversammlung (regelmäßig des Verwalters), eines Wohnungseigentümers und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch die Unterschrift des Vorsitzenden des Verwaltungsbeirates notariell beglaubigt werden.